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Guide du Rachat de crédit immobilier - Rachat de crédit plus trésorerie travaux

Une donation d’un bien sous rachat de crédit immobilier est-elle possible ?

La donation permet à un propriétaire, de son vivant, de transmettre tout ou une partie de son patrimoine à ses héritiers. Des avantages fiscaux peuvent être obtenus, mais il faut s’adresser au notaire pour plus d’informations afin d’optimiser la transmission de patrimoine, par exemple, la suppression des droits de succession, et les droits de mutation sont réglés lors de la donation permettant un abattement ou un barème plus rentable.

Un propriétaire immobilier, de son vivant, peut transmettre un bien immobilier, un appartement, une maison ou même un terrain. Pour réduire l’imposition sur la donation, la transmission de bien aux héritiers de son vivant est conseillée au propriétaire. L’objectif de tel acte, qui doit être commencé par léguer une partie de son patrimoine à ses héritiers, est d’optimiser la fiscalité, tout en donnant à ses héritiers la possibilité de profiter de ces biens présentement.

A noter que l’acte de donation de biens immobiliers est irréversible, c’est la raison pour laquelle il faut prendre une décision bien réfléchie et à murir dans le temps. Le coût des impôts sur la donation est fonction du degré de parenté du donateur avec les héritiers. A titre d’exemple, depuis 2012, au mois d’Août, l’abattement pour une donation à un enfant est réduit à 100.000€ si c’était à 159.325€ avant cette date.

Si l’héritier, à qui le donateur va léguer une partie de son patrimoine, est une personne autre que son enfant, il existe d’autres types d’abattement plus compliqués. Quoi qu’il en soit, des frais de notaire sont toujours exigibles pour la réalisation des actes de transmissions de biens immobiliers. Ces frais représentent les émoluments à payer pour le travail du notaire ainsi que pour les impôts sur la donation.

Etant donné l’accroissement des prix de l’immobilier depuis quelques années, la valeur des biens transmis aux héritiers, aux enfants, peut dépasser très vite le niveau de franchise d’impôt acquise. Ainsi, pour contourner telle problématique, la solution adéquate est de ne transmettre que la nue-propriété du bien aux enfants, au lieu de transmettre la pleine propriété. Il s’agit dans tel acte d’une donation avec réserve d’usufruit.

Il convient de noter que l’âge du donateur ou des donateurs sont à la base de calcul de la valeur de la nue-propriété, par exemple si le donateur se trouve entre 60 et 70ans, la valeur de la nue-propriété est de 60% de la valeur réelle du bien. Tel acte permet alors de transmettre une partie de la valeur du bien tout en conservant l’usage. Les présentes informations ne s’avèrent pas complètes, mais tout au moins, elles donnent une idée pour le donateur et ses héritiers, notamment s’il s’agit d’un bien non hypothéqué.

Il ne faut pas nier que dans la plupart des cas, le rachat de crédit est une opération bancaire bien connue des emprunteurs ayant quelques prêts en cours. Il s’agit d’un rachat de crédit hypothécaire si l’emprunteur met en hypothèque un bien immobilier lors de l’opération financière. Bien évidemment, la banque est autorisée à saisir le bien hypothéqué si l’emprunteur est défaillant et ne peut plus rembourser les mensualités.

Il peut exister des parents qui veulent transmettre à leurs enfants un bien immobilier dont la période de remboursement est en cours. Tel acte permet d’offrir plus de sécurité financière aux enfants héritiers, en cas décès. Cependant, il faut demander l’avis de l’organisme prêteur, notamment au cas où il y a une hypothèque inscrite sur l’immobilier.

L’organisme peut refuser la transmission, mais tout dépend de la négociation. Il faut se référer aux dispositions qui encadrent la donation, où il existe 3 cas possibles, à savoir :

  • la donation est faisable si le rachat de crédit n’est pas soumis à l’hypothèque, mais seulement souscrit seulement comme dossier pour cautionner le rachat de crédit ;
  • le bien à transmettre par le donateur est garanti par une hypothèque où 2 lois sont applicables, à savoir l’hypothèque rechargeable (selon l’article 2422 du Code Civil) et le crédit viager hypothécaire (selon l’article L-314-1 du Code de la Consommation). Il est à noter qu’aucune des deux lois ne permet pas la donation.
  • si le bien à transmettre est garantie par une autre hypothèque, le propriétaire accédant du bien n’est pas autorisé à faire la donation que s’il a terminé le remboursement des mensualités. Il peut faire une renégociation auprès de l’organisme prêteur, et ne transmet que la part non hypothéquée. Sinon, il peut faire payer à son héritier, à qui il fait la donation, le reste du capital et les intérêts à charge. En tout cas, il faut demander l’avis de la banque.

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