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Quels sont les avantages d’un rachat de crédit immobilier ?

Pour que le rachat de crédit rapporte des avantages concrets pour l’emprunteur, il doit réaliser cette opération bancaire avec un courtier spécialiste en rachat de crédit. Ce courtier peut être rencontré sur un comparateur de courtier en ligne ou en demandant aux proches qui ont déjà des expériences en rachat de crédit. Pour aider l’emprunteur, l’on va faire un petit rappel de la définition du rachat de crédit immobilier, puis les opportunités pour un rachat de crédit. On va faire l’étude des cas des crédits avec ou sans crédits immobiliers, et déterminer les avantages que rapporte à l’emprunteur le rachat de crédit.

Le rachat de crédit, appelé autrement regroupement de crédit, est une opération bancaire permettant à un emprunteur de réunir ou de regrouper ses crédits en cours ou une partie de ses crédits à rembourser à en un seul crédit. Effectivement, cette opération permet de restructurer les dettes en cours pour devenir une seule et unique dette remboursée chaque mois par le paiement d’une seule traite. Il y a certainement un changement de la durée ou des durées de remboursement et des taux d’intérêt en un seul taux. Le rachat de crédit permet à l’emprunteur d’adapter sa charge de remboursement mensuelle en fonction de ses moyens financiers. En contrepartie, l’emprunteur doit se préparer pour une durée d’endettement plus longue, sinon il garde la durée la plus courte mais se prépare à payer une mensualité plus conséquente. C’est un choix en rapport à ses propres projets de vie. L’essentiel est que l’emprunteur trouve un certain avantage en réalisant un rachat de crédit.

En effet, les crédits en cours ou les crédits initiaux, composés probablement de crédits à la consommation, de crédit auto, de crédit travaux, de crédit immobilier, etc. vont être rachetés par un établissement bancaire qui a accepté de prendre en charge la restructuration. Pratiquement, cet établissement bancaire concurrent crée un nouveau crédit avec l’emprunteur qui est libéré des remboursements des crédits initiaux lesquels sont soldés, par la banque concurrente, lorsque le rachat de crédit aboutit normalement.

Parfois, le terme rachat de crédit est utilisé pour désigner une renégociation d’un crédit immobilier qui est transféré dans une banque concurrentielle, par opposition à une renégociation avec la propre banque de l’emprunteur. Il est important de savoir distinguer le rachat de crédit immobilier du regroupement de crédit. Ce dernier peut prendre deux formes selon le poids ou le pourcentage des crédits immobiliers dans les dettes restructurées. En tout cas, les organismes chargés de restructuration des dettes doivent présenter à l’emprunteur le taux effectif global (TEG) du nouveau crédit.

Pour un rachat de crédit réussi, il ne faut pas le réaliser à n’importe quelle période de l’année. Il faut absolument attendre le moment où les taux sont les plus bas sur le marché d’une part, et il faut chercher les meilleures conditions d’emprunt d’autre part.

Lorsque la baisse des taux d’intérêt est généralisée sur le marché financier, l’emprunteur peut regrouper ses crédits en négociant avec sa propre banque. C’est plus simple par rapport au rachat de crédit. En effet, l’emprunteur se rapproche de sa banque et renégocie les conditions définies de son crédit immobilier en cours de remboursement. Il s’agit de réviser à la baisse les taux d’intérêt ou/et l’assurance emprunteur, par exemple. A noter qu’il existe des différences significatives entre la renégociation de crédit et le rachat de crédit, en termes de coût global, de frais de dossiers, de procédures, etc.

Pratiquement, le rachat de crédit a le même objectif que la renégociation de crédit, à savoir bénéficier de meilleures modalités de crédit. La différence est que le rachat de crédit est une opération bancaire qui s’adresse à un emprunteur qui veut changer d’établissement prêteur lequel n’accepte pas la renégociation ou ne veut pas accorder des compromis suffisamment attrayants. Effectivement, le rachat de crédit s’agit d’un regroupement de tous les crédits immobiliers et les crédits à la consommation d’un foyer dans un seul et unique nouveau crédit permettant une seule et unique mensualité.

Le rachat de crédit est également une opportunité pour se permettre un nouveau projet, que ce soit lucratif ou non lucratif. Ce faisant, l’emprunteur profite d’alléger la gestion de ses budgets en réduisant jusqu’à moins de 60% le montant de sa nouvelle mensualité. En revanche, il doit accepter le prolongement de la durée du nouveau prêt. Le nouveau projet est réalisable car la capacité d’emprunt s’est améliorée, et peut-être l’emprunteur peut cumuler la demande de trésorerie supplémentaire avec la demande de rachat de crédit.

Pour l’ensemble des emprunteurs, le taux moyen très faible publié par l’Observatoire Crédit Logement / CSA est une opportunité pour faire un rachat de crédit. A noter que l’emprunteur peut réaliser autant de fois du rachat de crédit dès qu’une opportunité se présente. Par exemple, l’observatoire, qui suit chaque mois l’évolution du marché, a recensé un taux moyen record de 1,17% au mois d’Août 2019. De surcroît sur un crédit de 15 ans, la moyenne tombe sur le seuil de 0,96%. Effectivement, c’est une opportunité même si l’emprunteur n’a pas de nouveau projet en vue.

Cependant, l’emprunteur doit savoir que le rachat de crédit immobilier n’est rentable que s’il n’est dans la première moitié, voire première tierce, de la vie de son crédit immobilier, et le capital restant dû est supérieur ou égal à 75000€ au moment de la demande de rachat de crédit. Il faut aussi que le taux d’intérêt soit significativement inférieur, au moins une différence d’un point, par exemple 1% pour le rachat contre 2% du crédit en cours.

Un rachat de crédit permet de restructurer conjointement des crédits à la consommation et des crédits immobiliers. Cependant, le taux d’intérêt appliqué au rachat de crédit est en fonction de l’importance des dettes immobilières. En effet, si les crédits immobiliers représentent une proportion supérieure ou égale à 60% du montant de l’opération bancaire, le taux appliqué au rachat ce crédit ne doit pas dépasser les seuils de l’usure d’un emprunt immobilier.

A titre indicatif, 3% pour une dette remboursée e moins de 10ans ; 3,03% pour une dette remboursée entre 10 et 20ans ; et 3,28% si la durée de remboursement est supérieure à 20ans. Il s’agit ici de vérifier si c’est un rachat de crédit hypothécaire lequel doit relever de la législation sur les crédits à l’habitat. Le taux ne doit pas dépasser les seuils d’usures relatives aux créances immobilières.

Si la proportion de dettes immobilières est inférieure à 60%, le rachat de crédit relève de la législation des crédits à la consommation. A titre illustratif, le taux appliqué est de 21,07% pour une dette inférieur ou égale à 3000€, et 12,99% pour une dette entre 3000€ et 6000€, et le taux est égal à 5,89 si la dette est supérieure à 6000€.

L’emprunteur doit vérifier ces proportions de crédit immobilier et de crédit à la consommation pour bénéficier d’un taux d’intérêt rentable pour le rachat de crédit. Il y a des astuces pour parvenir à une proportion des crédits immobiliers supérieure à 60% de l’ensemble, par exemple écarter certains crédits à la consommation du regroupement envisagé.

Si le rachat de crédit ne comporte que des crédits à la consommation, il s’agit de se conformer à la législation applicable aux crédits conso. Si les crédits immobiliers et conso sont trop nombreux, l’emprunteur peut choisir de faire deux regroupements de crédit, dont l’un va suivre la législation applicable aux crédits immobiliers et l’autre à la législation applicable aux crédits conso.

Plusieurs sont les avantages que le rachat de crédit peut rapporter à l’emprunteur, à savoir :

  • le regroupement des plusieurs crédits immobiliers et/ou conso en un seul crédit ;
  • un seul taux d’intérêt et le meilleur sur le marché ;
  • réduction significative du montant de la mensualité unique ;
  • écartement du risque de surendettement ;
  • un allègement de la gestion financière du foyer ;
  • une assurance emprunteur moins chère et unique ;
  • la possibilité de bénéficier d’une trésorerie supplémentaire pour un nouveau projet ;
  • une négociation possible des indemnités de remboursement anticipé.

Aux vues de ces avantages, le rachat de crédit immobilier est une opportunité pour l’emprunteur d’améliorer son train de vie, notamment le niveau de revenu, le reste à vivre et un projet de vie lucratif.

Cependant, l’emprunteur doit être prudent, car il y a parfois des inconvénients. Citons entre autres la perte de la relation bancaire s’il doit changer de banque pour pouvoir réaliser le rachat de crédit ; le prolongement de la durée de remboursement entraînant l’augmentation du coût total du crédit ; des frais divers non négligeables (frais de dossier, frais de notaire, frais d’hypothèque, pénalité de remboursement anticipé).

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