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Peut-on faire un deuxième rachat de crédit immobilier

  • Deuxième rachat de crédit : principe et fonctionnement
  • Combien de fois peut-on faire racheter son crédit immobilier ?
  • Comment renégocier ou faire racheter un ou des prêts immobiliers ?
  • Calcul des Coûts du deuxième rachat de crédit
  • Quels risques à entrevoir lors d’une demande 2ème rachat de crédit immobilier ?
  • Deuxième rachat de crédit : les clés pour voir son dossier accepté par la banque
    • Un rachat de crédit, que soit le premier geste ou le second ou le nième geste, a pour objectif premier de bénéficier d’un taux plus bas, significativement rentable dans le but de réduire le montant des mensualités. En plus d’une mensualité unique, l’emprunteur bénéficie d’un interlocuteur unique, avec une grande probabilité d’allongement de la durée de remboursement. Plusieurs d’autres raisons peuvent pousser un emprunteur à faire racheter plusieurs fois ses crédits immobiliers, dans l’hypothèse qu’aucun texte n’interdit de faire un deuxième rachat de crédit. Notez toutefois qu’il y a des conditions à respecter.

      Le rachat de crédit, que ce soit pour la première fois ou la deuxième fois, constitue toujours une opération bancaire pour faire racheter ses prêts en cours auprès d’une banque qui peut ne pas être votre propre banque mais une banque concurrente. En tout cas, cette banque va procéder à l’allongement de la durée du nouveau prêt, car toujours est-il le rachat de crédit est un nouveau et unique prêt à la place de deux ou plusieurs prêts en cours. L’allongement de la durée de remboursement entraîne logiquement un montant plus faible des mensualités, c’est d’ailleurs le premier objectif du rachat de crédit, parmi tant d’autres.

      Il faut garder autant que possible ce premier objectif et éviter de cumuler un rachat de crédit avec un autre rachat ou un autre prêt, tel cas est très risqué pour la gestion du budget du ménage. En effet, la meilleure décision est de faire racheter tous les prêts en cours et le rachat de crédit en cours en essayant de bénéficier des meilleures conditions de crédit, c’est-à-dire un taux d’emprunt plus bas, et si possible pas de frais de remboursement anticipé. A noter que le deuxième objectif du rachat de crédit est d’écarter le risque de surendettement.

      Il existe au cours d’une année à une autre des opportunités pour faire racheter le crédit immobilier, surtout lorsque les taux d’emprunt immobiliers sont en baisse. Les emprunteurs cherchent à renégocier leur crédit immobilier si le taux sur le marché est significativement plus bas, et ce, pour ne pas changer de banque. Si la banque n’accepte pas la négociation, l’emprunteur peut chercher une autre banque, c’est ce qu’on appelle faire racheter ses crédits immobiliers.

      Sur le plan judiciaire, aucune loi française ne fixe le nombre de fois qu’un emprunteur puisse faire racheter ses crédits immobiliers durant les périodes de remboursement. L’emprunteur cherche objectivement un taux plus bas et des conditions de prêt plus rentables. Toutefois, il faut entrer dans le calcul tous les frais occasionnés par le rachat de crédit immobilier, bien que l’emprunteur peut faire racheter ses crédit tous les ans, sous certaines conditions. Concernant ces conditions, il faut savoir que le montant restant doit être supérieur à 50 000€ et la durée restante supérieure à 7 ans. Le nouveau taux doit être inférieur de 1 point minimum par rapport au taux actuel. Si ces trois conditions sont remplies, la réalisation peut être facile, mais le fait de remplir seulement une de ces conditions ne garantit pas une réponse positive de la part de la banque.

      Négocier le prêt immobilier n’est pas systématiquement facile auprès de votre banque, car elle peut refuser la négociation pour différentes raisons. Si c’est le cas, il est toujours possible de comparer des établissements financiers surtout les taux, les durées de remboursement, les mensualités, les conditions de rachat de crédit, car dès que vous changez de banque, ce n’est plus une négociation mais un rachat de crédit. S’il s’agit de plusieurs crédits immobiliers que vous avez obtenus il y a des années plus tôt, il s’agit d’un regroupement de crédits. En tout cas, pour faire racheter ou pour négocier, passer par un courtier spécialiste en rachat de crédit est une garantie de réussite, sachant que trouver une banque qui va accepter un deuxième rachat de crédit requiert un partenariat bien ficelé.

      Compliqué ou facile, le rachat de crédit immobilier demande un maximum de soin du profil de l’emprunteur. Tel est le cas d’un dossier complet et convainquant, une historique bancaire clean sans incident de paiement, un respect infaillible des échéanciers, une garantie significative, une ou des sources de revenus solvables, etc.

      Pour un deuxième rachat de crédit auprès d’une autre banque, il faut comptabiliser les coûts à partir de l’ouverture d’un compte courant et la fermeture de l’ancien compte au niveau de l’ancienne banque. Il y a déjà des prix à payer, même si on parle que c’est gratuit depuis 2005. Le calcul peut être subjectif, mais il faut calculer aussi la rentabilité du nouveau rachat de crédit par rapport à l’ancien. Si on attribue ce travail à un courtier, il y aura certainement de prix à payer, sauf s’il est indemnisé par la banque.

      Toujours dans le calcul, il faut compter le coût total du regroupement qui peut être exprimé en taux annuel effectif global (TAEG), incluant le taux nominal, les frais de dossier, les frais d’assurance emprunteur, etc. S’il s’agit d’un deuxième rachat de crédit, c’est plus simple en calculant le taux moyen pour comparer la rentabilité et l’efficacité des deux rachats. Il y aura peut-être des éléments incompréhensibles pour un novice, c’est pourquoi il faut faire appel à un courtier en rachat de crédit. Mais toujours est-il il y a un prix à payer dont l’essentiel est de trouver le plus bas.

      Un propriétaire qui s’aventure à un deuxième rachat de crédit immobilier est moins risqué par rapport à un locataire. Le propriétaire peut laisser son immobilier à titre de garantie hypothécaire, tandis que le locataire aura du mal à soutenir un deuxième rachat de crédit, d’autant plus que rares sont les personnes ou les proches qui vont accepter de mettre leur bien immobilier à titre de caution pour ce locataire. Ce locataire se doit de passer par les formules de primo-accédant pour devenir tout d’abord un propriétaire de bien immobilier. En tout cas, le rachat de crédit immobilier d’un locataire est techniquement impossible.

      Pour les propriétaires qui ont la chance de pouvoir faire un deuxième rachat de crédit immobilier, il faut anticiper le risque d’une faible rentabilité voire négative. Si la différence de point entre le taux actuel et le taux de rachat n’est pas significative, à moins un point, bien que le rachat de crédit puisse constituer une demande de trésorerie supplémentaire pour un nouveau projet lucratif, il vaut mieux méditer un peu. Il ne faut, en aucun cas, risquer la caution pour un deuxième rachat de crédit insuffisamment rentable. En tout cas, si la banque est raisonnable à ce point, elle ne va pas accepter le dossier.

      Un emprunteur peut réaliser un deuxième ou un troisième ou un quatrième rachat de crédit lorsqu’il remplit les conditions d’acceptation au niveau des institutions financières. Parmi ces conditions, l’emprunteur ne doit pas être fiché à la Banque de France, le respect des échéanciers doit être justifié. Le calcul promet un taux normal d’endettement inférieur ou égal à 30%. L’emprunteur ne présente pas de risque de surendettement. Il présente des garanties suffisantes à titre caution, une assurance vie, une assurance emprunteur, etc.

      En effet, le rachat de crédit est réalisable autant de fois que souhaite l’emprunteur sous réserve d’avoir rempli les conditions nécessaires, et aussi avec les opportunités d’optimiser la situation financière en ayant la possibilité de demander une trésorerie supplémentaire pour démarrer un nouveau projet.

      Une autre clé pour voir son dossier accepté par la banque est le respect de délai entre deux requêtes de rachat de crédit. Certes, il n’y a pas de délai légal, mais l’opération bancaire doit représenter un réel intérêt financier pour l’emprunteur, ce qui est difficile à calculer si la période entre les deux rachats est moins d’un an, sauf si le courtier est très brillant pour soutenir le dossier.

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