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Les taux de rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit est une opération bancaire qui mérite une méditation et un calcul basé sur certains paramètres non négligeables. Autrement appelé restructuration de crédits ou regroupement de crédit ou consolidation de crédit, le rachat de crédit représente une échappatoire pour répondre à une situation d’endettement excessif, pour résoudre à un risque de fichier à la Banque de France, mais également le rachat de crédit peut permettre un nouveau projet lucratif, sous réserve de bien gérer la trésorerie. En faisant racheter ou renégocier les crédits immobiliers, l’emprunteur s’attend à la diminution significative du montant des remboursements mensuels. A chaque emprunteur ses raisons de renégocier ou de faire racheter ses crédits immobilier. Il s’agit de décrire ci-après la phase préparatoire de renégociation de crédit immobilier, puis le moment opportun pour réaliser l’opération bancaire. L’analyse des taux de rachat de crédit est une partie importante à observer.

L’objectif est identique pour la renégociation et le rachat de crédits, c’est-à-dire pour alléger, tout au moins, le montant des mensualités. Avant de répondre en profondeur la question ci-haut, il est nécessaire de rappeler qu’il s’agit de renégocier vos crédits immobiliers si vous faîtes la demande de regroupement auprès de votre propre banque. Et il s’agit de rachat de crédit si vous devez faire une demande de regroupement de vos crédits auprès d’une banque concurrente procurant des conditions d’emprunt plus adaptées. Le rachat de crédit est un droit acquis pour les emprunteurs qui sont soutenus par le Code de la Consommation.

Outre l’allègement des mensualités, la réduction de la durée de remboursement est une autre raison non négligeable du rachat de crédit. S’il s’agit spécifiquement de la renégociation de crédits, c’est l’atténuation du taux qui pousse l’emprunteur à renégocier. C’est un point commun pour les deux opérations, car le rachat de crédit vise également un taux plus faible dans le but d’obtenir un coût global du nouveau prêt, significativement, réduit.

Une autre raison spécifique de la renégociation est la dispense des frais de dédommagement, ce qui est par contre incontournable pour un rachat de crédit, requérant en sus d’autres frais : du genre frais de dossier, d’assurance, etc.

Vous avez intérêt à comparer, pour les deux cas d’opérations bancaires, notamment les conditions proposées afin de choisir la solution la plus favorable, car ceci ressemble à un nouveau départ et une durée plus longue en perspective. En tout cas, il n’existe pas de limite pour ces opérations de renégociation et de rachat de crédit, car vous pouvez les effectuer à plusieurs reprises.

Après avoir respecté régulièrement les échéances de vos remboursements de prêt pendant des mois ou des années, vous êtes informé que les taux d’intérêts ont baissé, par rapport au début de vos mensualités. Vous avez donc intérêt à renégocier le taux de votre prêt auprès de votre banque. Si elle refuse, vous pouvez aller trouver une autre banque pour faire racheter et obtenir un taux plus faible et des conditions plus adéquates.

Pourtant, vous devez vérifier si la durée restante du prêt est encore supérieure à la durée déjà écoulée, c’est une condition sine qua none, par hypothèse que cette durée restante est relativement longue avec un montant restant dû significatif supérieur ou égale à 50.000€. Le taux est dit plus faible et favorable si le différentiel est supérieur ou égal à un point, par exemple 1,5% contre 2,5%.
Si ces conditions sont remplies, vous pouvez entamer le processus de renégociation de prêt qui s’avère une opération plus ou moins longue laquelle se doit d’être bien préparée.

Pour s’approprier, à la place des crédits en cours, un nouveau projet à un taux moins élevé, il faut passer par la phase d’analyse, étant donné que la renégociation ou le rachat d’un prêt immobilier est une opération réglementée. Il s’agit de bien réfléchir sur les deux côtés : l’organisme de financement et l’emprunteur. L’organisme de financement essaie autant que possible de garder les échéances jusqu’à terme du prêt, surtout qu’il ait pris le risque financier dans le cadre d’un accord de prêt à taux fixe. De son côté, l’emprunteur souhaite bénéficier les baisses de taux pour renégocier leurs prêts en cours. La réglementation de ces opérations de renégociation ou de rachat, consiste à l’encadrement des pénalités de remboursement anticipé et à la fixation d’un montant maximum à l’endroit des banques, surtout s’il s’agit de remplacer les crédits auprès d’une autre banque. C’est-à-dire réaliser un rachat de crédit, au sens organisationnel du terme.
En effet, pour que l’opération de rachat de crédit soit avantageuse, le coût du crédit actuel doit être supérieur au coût du nouveau crédit, et la différence doit être suffisante pour couvrir les différents frais occasionnés par l’opération, à savoir les frais de mise en place d’une nouvelle garantie, les frais de pénalités de remboursement anticipé qui peuvent aller à un montant correspondant à 6 mois d’intérêt ou 3% du capital restant dû. Il y aura possiblement des frais indirects de mise en place du nouveau prêt, y compris les démarches de transfert des comptes.

Si des emprunteurs sont guidésà faire racheter leurs crédits immobiliers en début de remboursement, il faut d’abord focaliser l’analyse sur les frais d’assurance emprunteur et sur le coût du rachat car ces deux points sont déterminants pour la prise de décision de faire racheter ou non les crédits immobiliers.

Vous n’êtes donc pas permis de fixer gratuitement le moment de faire racheter votre crédit immobilier, un an ou deux ou 5 ans après le premier remboursement. Le moment idéal est celui qui permet de gagner plus d’argent sur les intérêts et sur les assurances emprunteur. Il s’agit de vérifier l’échéancier de prêt pour savoir le restant dû et la durée restante. Par la suite, faire le calcul et comparer en insérant dans l’analyse les taux de crédits actuels et le taux du nouveau crédit en perspective. Cependant, il ne faut pas négliger les frais de remboursement anticipé. L’écart doit être suffisant pour compenser ces frais qui représentent effectivement le coût d’un rachat de crédit immobilier.

Il faut réaliser une simulation permettant de connaître le moment idéal, en changeant alternativement les paramètres. A noter que le coût d’achat de rachat de crédit immobilier diminue dans le temps.

A titre de rappel, si le rachat de crédit ne comprend que des crédits à la consommation et/ou des crédits locataires, les taux appliqués se trouvent entre [4,80% - 5,5%] et les durées des nouveaux prêts beaucoup plus courts entre [36mois-96mois].

L’explication est simple : les taux de crédits à la consommation sont normalement et nettement plus élevés que les taux de crédits immobiliers. Un autre cas de figure de rachat de crédits est la mise en commun des crédits à la consommation et des crédits immobiliers. Si les crédits à la consommation sont plus importants, le taux du rachat de crédit pourra être plus élevé que les taux d’intérêt classiques. Dans le cas contraire, c’est-à-dire que les crédits immobiliers sont plus importants, le taux de rachat de crédit sera relativement bas, plus proche des taux de renégociation immobilière.

A noter que les taux moyens des rachats de crédits immobiliers sont respectivement 0,65%, 0,75%, 1%, 1,20% , 1,45% et 1,80% pour les durées 7ans, 10, 15, 20, 25 et 30 ans, et le taux de rachat de crédit à la consommation est plus élevé de l’ordre de 4,5% à 5,5%.

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