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Le rachat de crédit immobilier : avec ou sans prêt à taux zéro

Nombreuses sont les situations qui peuvent inciter un emprunteur à réaliser un rachat de crédit, alors qu’il est déjà titulaire d’un prêt à taux zéro, le plus bas taux sur la marché. Selon le cas, l’emprunteur peut inclure ou ne pas inclure le PTZ dans le rachat de crédit. Cette discussion est étayée à la suite du rappel du fonctionnement du rachat de crédit ainsi que ses côté positifs et négatifs.

Le rachat de crédit est une opération bancaire permettant à un emprunteur de regrouper toutes ses dettes en un seul crédit, en une seule mensualité dont le montant est réduit par rapport à l’ensemble des mensualités en cours. Au fait, le rachat de crédit aide l’emprunteur d’alléger ses charges, d’obtenir une trésorerie supplémentaire, de diminuer ses taux d’endettement.

Dans certains cas, on parle de renégociation lorsque l’emprunteur demande de regrouper ses crédits à sa propre banque. A cet effet, l’emprunteur peut négocier même un seul crédit immobilier dans le but de réduire le taux d’intérêt de son emprunt en cours. Pour un rachat de crédit, il s’agit de rembourser les crédits en cours grâce à un nouveau crédit. Ce nouveau crédit souscrit auprès d’une banque concurrente permet de solder les dettes, et de marquer un nouveau départ pour une durée plus longue de remboursement.

Le processus de réalisation du rachat de crédit commence par le contact d’un courtier spécialiste en rachat de crédit, si l’emprunteur n’est pas apte à soutenir son dossier jusqu’à la fin. L’étape suivante est le montage du dossier qui doit être solide avec tous les arguments nécessaires pour convaincre la banque, avec tous les justificatifs possibles et imaginables. Puis, il s’agit de rédiger la demande. La banque va faire l’étude du dossier et donne ses réponses en retour courrier, dont le délai dépend de ses initiatives, et surtout de la complexité du dossier.

A la réception de l’offre, l’emprunteur a dix jours pour réfléchir (délai de rétractation) avant de signer en guise d’acceptation. L’étape suivante est le déblocage du fonds lorsque tous les frais sont réglés. La banque tierce règle les dettes de l’emprunteur qui devient son débiteur.

Pour un emprunteur qui a souscrit à plusieurs crédits et qui veut baisser les mensualités, le rachat de crédit est une opération avantageuse, malgré l’allongement de la durée de remboursement, car il peut trouver un taux d’intérêt plus bas.

En effet, lorsque les mensualités baissent, l’emprunteur gagne en pouvoir d’achat et la gestion du budget est plus légère. Selon le cas, et s’il a un projet lucratif pour ramener plus élevé son niveau de revenu, il peut demander une trésorerie supplémentaire pour réaliser son projet. A noter que l’organisme qui accepte la demande de rachat de crédit va prendre en considération la moyenne des taux d’intérêt des différents crédits. Dans tel cas, si l’emprunteur inclut dans le rachat de crédit le prêt à taux zéro, un traitement spécifique va être entamé car c’est un crédit particulier différent des crédits immobiliers classiques.

Toujours est-il, le rachat de crédit est l’opération qui aide les emprunteurs à sortir de l’impasse financière, mal gré bon gré. Reste à lui de choisir quels crédits il va inclure dans l’opération pour maximiser les avantages et réduire les risques

Comme toute opération économique et financière, il n’y a pas que des avantages, car le rachat de crédit peut présenter quelques inconvénients. Ces désavantages concernent notamment les frais qui découlent de l’opération, au risque de mener le coût total de l’opération à un montant plus élevé. Il faut donc bien calculer ces frais, que ce soit dans l’immédiat ou que ce soit des frais à long terme.

Effectivement, l’allongement de la durée de remboursement qui permet une mensualité unique et plus faible en montant va certainement augmenter le coût total du nouveau crédit qu’est le rachat de crédit. Il ne faut donc pas se limiter à l’observation du taux d’intérêt plus bas, mais aussi le coût total de l’opération bancaire.

Parmi les côtés négatifs du rachat de crédit également, il y a les indemnités de Remboursement anticipé (IRA) qui peuvent figurer dans chacun des crédits à regrouper. Déjà il faut prévoir les moyens pour les éviter, sinon les frais vont gonfler au risque de nuire les avantages du rachat de crédit annoncés supra.

Il ne faut pas négliger les frais de courtage si c’était un passage obligé pour une raison ou pour une autre, et puis les frais de dossier du nouveau et unique crédit. Aux vues de ces différents frais, l’emprunteur hésite entre inclure ou exclure dans le rachat de crédit son crédit à prêt zéro ou PTZ. Il s’agit de méditer sur le pour et le contre car le PTZ est déjà un avantage réel pour l’emprunteur, mais peut également lui faciliter l’opération bancaire en perspective.

Le principe du prêt à taux zéro est sa complémentarité à un crédit immobilier classique. L’enjeu du PTZ est la possibilité pour l’emprunteur de devenir propriétaire de sa résidence principale en bénéficiant un crédit à taux nul.

Le prêt à taux zéro est octroyé à l’emprunteur sous certaines conditions, entre autre la garantie de l’Etat pour qu’il bénéficie d’un montant plus avancé qu’un crédit classique. Au fait, le PTZ est un crédit complémentaire du prêt immobilier principal de l’emprunteur, dont le but est faire baisser le coût total d’un crédit, toujours dans la politique immobilière du gouvernement.

Le fait de décider un rachat d’un prêt à taux zéro n’est pas facile à prendre, étant donné que le rachat de crédit a pour objectif de ramener un taux d’intérêt plus faible, et quel taux d’intérêt peut être inférieur à zéro ? Si l’emprunteur se trouve encore dans la phase d’investissement pour sa résidence principale, alors qu’il est déjà engagé à multiples crédits, y compris le prêt à taux nul, la discussion s’avère longue, et peut-être requiert l’intervention d’un spécialiste en rachat de crédit immobilier pour faire l’analyse avant de présenter le dossier auprès de la banque.

D’une manière synoptique, on peut imaginer deux facteurs pour inspirer si le PTZ peut faire partie du rachat de crédit ou non, à savoir le taux d’endettement suite aux calculs, et aussi l’hypothèque sur le PTZ.

Si la situation générale de l’emprunteur le permet, exclure le prêt à taux zéro dans le rachat de crédit est la première potentialité à envisager. C’est tout à fait logique lorsqu’on se réfère à l’objectif du rachat de crédit et à la signification économique du prêt à taux zéro. Le rachat de crédit rassemble plusieurs crédits pour profiter d’un taux plus faible, étant donné les taux de chacun de ces crédits relativement élevés qui ont besoin d’une solution adéquate. A cet effet, inclure le PTZ semble incohérent à l’objectif et ne présente pas nécessairement la meilleure option.

Si le PTZ est incorporé dans les autres crédits classiques, il perd son taux nul, étant donné que le rachat de crédit est basé sur le calcul de la moyenne des taux d’intérêts de l’ensemble des crédits à regrouper. Si l’emprunteur doit absolument réviser la situation de son PTZ, il faut qu’il essaie de négocier avec la banque où le PTZ a été souscrit, pour limiter les risques de perte d’avantages. A noter que les démarches pour parvenir à un prêt à taux zéro n’étaient pas si faciles, voire une situation d’exception.

Aux vues de ces analyses, exclure le prêt à taux zéro du rachat de crédit, sauf cas de force majeur, peut être intéressant pour profiter à la fois des mensualités moins élevées et des taux plus bas du rachat de crédit, et parallèlement l’avantage généré par le prêt à taux zéro.

Le cas de force majeur peut être les souscriptions du prêt immobilier principal et du PTZ auprès d’une même banque, et cette banque demande d’abord le remboursement du PTZ avant de passer à l’opération de rachat de crédit des crédits immobiliers classiques. Il faut être astucieux pour trouver la meilleure décision à prendre.

Si l’emprunter s’acharne à inclure le prêt à taux zéro dans l’opération de rachat de crédit, il a peut-être ses raisons et en dévisage certains avantages. La décision d’inclure dépend solennellement de la situation qui prévaut, car le fait va inéluctablement faire perdre la caractéristique de taux zéro du PTZ qui devient un prêt avec taux d’intérêt.

La décision d’inclure le PTZ dans le rachat de crédit ne peut être intéressante que si le nouveau taux d’intérêt dans l’opération bancaire en perspective fait bénéficier une rentabilité appropriée par rapport à la situation générale de l‘emprunteur antérieure au regroupement des crédits. Cette décision ne doit être prise qu’à la suite d’un calcul et d’une analyse approfondie.

En tout cas, il faut attendre le moment opportun pour inclure le PTZ dans le rachat de crédit, par exemple la période où le taux d’intérêt est très bas sur le marché, mais il faut toujours calculer la rentabilité pour que ce soit une bonne option dans le présent et à l’avenir, notamment durant la longue période ou période allongée de remboursement.

Les éléments à surveiller sont surtout :

  • les indemnités de remboursement anticipé dans le contrat de PTZ,
  • les modalités de remboursement spécifiques prises en compte par l’organisme de PTZ,
  • les autres atouts envisageables si on regroupe le PTZ avec les autres crédits.

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