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Guide du Rachat de crédit immobilier - Rachat de crédit plus trésorerie travaux

Bénéficier d’un rachat de crédit immobilier sans pénalité

Le rachat de crédits entraîne certainement le remboursement anticipé des prêts en cours ou certains d’entre eux. C’est un choix selon la situation. Pourtant, le remboursement anticipé emmène parfois des pénalités ou des indemnités. Pour profiter d’un rachat de crédit immobilier sans pénalité, il existe certaines astuces à observer. Avant d’y parvenir, l’on va revoir la définition et le fonctionnement des indemnités de remboursement anticipé ou IRA. Il importe également de connaître les cas qui ne font pas l’objet d’IRA. On va discuter sur les astuces de rachat de crédit  pour éviter l’IRA et répondre à l’ultime question : qu’est-ce qu’il faut faire au cas où la banque insiste sur l’IRA laquelle devient inévitable.

D’abord, le fait de rembourser par anticipation un crédit consiste à rembourser le capital restant dû, ou peut-être une partie seulement, avant la fin du contrat de remboursement. A noter que les textes ont changé depuis 2011, car les crédits à la consommation sont également soumis aux indemnités de remboursement anticipé, tel qu’il se passe pour les crédits immobiliers.

Les pénalités ou les indemnités de remboursement anticipé constituent un système permettant aux établissements bancaires et prêteurs de récupérer une partie des intérêts qu’ils auraient dû, ou pu, encaisser, lorsque le client rembourse son crédit avant la fin du contrat.

A noter que la loi stipule un certain plafonnement de ces indemnités de remboursement anticipé, à savoir 3% du capital restant dû, sinon le montant de six mois d’intérêt au taux moyen du crédit du capital remboursé. Selon la nature du crédit à rembourser, le mode de calcul peut changer, mais le montant ne doit pas dépasser le plafond prévu par la législation (Article R. 312-21 du code de la consommation).

En tout cas, l’emprunteur doit faire un calcul au préalable, car les frais pour remboursement anticipé peuvent être trop importants. Pour éviter les mauvaises surprises, il est nécessaire d’utiliser un simulateur en ligne pour connaître le montant exact des pénalités de remboursement anticipé à prendre en charge. Pour un novice en finance, l’aide d’un courtier en rachat de crédit est indispensable, pour faire le calcul et pour avoir plus de conseils.

Les références qui priment sont d’abord les dates de contrat des crédits immobiliers. En effet, si un crédit a été signé depuis le 1er Juillet 1999, il ne fait pas l’objet d’une indemnité de remboursement anticipé dans les cas suivants :

  • si le logement a été vendu,
  • si l’emprunteur change de lieu de travail, c’est valable pour son conjoint,
  • si l’emprunteur perd son emploi ou n’exerce plus son activité professionnelle,
  • si l’emprunteur est décédé, si dans le contrat de crédit, les deux parties, c’est-à-dire la banque et l’emprunteur, mentionnent qu’aucune IRA ne sera exigée lorsque l’emprunteur rembourserait avant la fin du contrat, il n’y aura pas de pénalités possibles.

Il est possible que la négociation, lors de la souscription du crédit immobilier, ait mentionné une annulation possible des frais de remboursement ou la réduction possible, selon le cas et selon l’évolution de la situation financière de l’emprunteur.

Lorsque l’emprunteur n’est pas certain de pouvoir rembourser son crédit avant la fin du contrat, c’est-à-dire un remboursement anticipé, il doit chercher d’autres astuces pour orienter la négociation sur d’autres types d’offre de crédit qui s’avèrent plus bénéfiques et plus pertinents. Cependant, si les indemnités à payer n’impactent pas négativement le projet de rachat de crédit envisagé (en termes de frais et de coût total du crédit), précisément si l’emprunteur n’a pas prévu les clauses qui lui épargnent des frais de remboursement, il peut continuer à négocier les IRA auprès de la banque initiale, et compléter le dossier auprès de la nouvelle banque prêteuse.

Les emprunteurs doivent être conscients que toutes les offres de crédits à un taux un peu plus bas ne puissent pas fournir systématiquement des avantages, s’ils réalisent un remboursement anticipé et contracter un nouveau crédit. A noter qu’un rachat de crédit ne peut être profitable que s’il ne génère des gains supérieurs au coût d’achat. A rappeler que faire racheter les crédits par un autre organisme de financement n’est pas du tout gratuit. Il y a des frais à payer dont le montant est fonction du capital restant dû. D’autres paramètres entrent également en jeu, tels que le taux initial du crédit en cours, le type de garantie et surtout les propositions du nouveau organisme de financement pour le rachat de crédit.

Les indemnités de remboursement anticipé sont les frais les plus importants, qui risquent d’empêcher l’emprunteur à continuer la négociation de l’opération bancaire. Il existe de ce fait des astuces que tout emprunteur doit savoir pour éviter les IRA, sachant que le rachat de crédit représente parfois une solution pour divers problèmes financiers.

Clause de levée des indemnités de remboursement anticipé
D’abord, il faut être prévoyant, donc il fallait inclure une clause de levée des indemnités de remboursement anticipé dans le contrat initial de crédit immobilier, et depuis 2011, dans les crédits à la consommation également. Pour ce faire, l’emprunteur doit fournir de bons arguments, par exemple, s’il prévoit de vendre le bien immobilier dans 7 ou 10 ans, c’est-à-dire à moyen terme.

Crédit immobilier à taux variable
Une autre astuce pour éviter les pénalités de remboursement anticipé est de contracter un crédit immobilier à taux variable. Dans tel cas, l’emprunteur accepte de prendre le risque de voir ses mensualités augmenter durant la période remboursement, tandis que l’organisme prêteur doit laisser partir sans indemnités l’emprunteur si la variation des taux d’intérêt est trop importante. C’est une convention entre les deux parties, et non une règle, au risque pour l’emprunteur que la banque ne l’applique pas tout de suite à la demande.

Par hypothèse que les organismes prêteurs appliquent toujours des IRA lors d’un rachat de crédit, il est possible d’envisager deux scénarios, tout au moins, pour réduire les frais de remboursement anticipé. Premièrement, il faut tenter une négociation auprès de la banque initiale pour réduire les frais, voire ne pas appliquer l’IRA. Deuxièmement, faire jouer la concurrence, c’est-à-dire trouver une nouvelle banque prêteuse en quête de nouveaux clients qui peut absorber le coût des indemnités de remboursement anticipé dans l’offre de rachat de crédit. L’emprunteur doit donc faire plusieurs demandes d’offres de rachat de crédit à la concurrence. L’aide d’un courtier en rachat de crédit est précieux dans un tel parcours financier.

Si les indemnités de remboursement anticipé sont inévitables, la concurrence annoncée supra est indispensable pour faire une contre-proposition aux banques concurrentes, en leur demandant de retirer le montant des IRA. Il est également possible de faire une demande de levée de frais de dossier ou d’un remboursement par carte de crédit sur les achats payés, ou, à la limite, demander un rabaissement du taux. Au fait, ces demandes font l’objet d’une mesure de compensation sur le paiement des indemnités de remboursement anticipé. Un rachat de crédit le plus rentable est le rachat de crédit immobilier sans pénalité.

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