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Guide du Rachat de crédit immobilier - Rachat de crédit plus trésorerie travaux

Rachat de crédit immobilier : calculer le coût !

Le rachat de crédit peut générer un coût important. Il est nécessaire d’évaluer sérieusement les frais et l’intérêt du rachat de crédit avant de se lancer dans cette opération bancaire. En général, les établissements de financement avec lesquelles on fait la demande de rachat de crédit remettent une fiche d’informations où sont figurées toutes les caractéristiques des crédits et du rachat de crédit. En effet, le rachat de crédit requiert une étude détaillée du dossier. En cas d’acceptation du dossier, l’organisme de financement propose une offre dans laquelle sont inclus les frais à payer.

Un rachat de crédit est une opération bancaire réalisée avec une autre banque concurrente. Surtout pour un rachat de crédit immobilier, il y a toujours des frais à payer qui varient selon la somme totale à racheter et selon la nature de l’opération. Un rachat de crédit n’est pas intéressant que lorsque les économies réalisées soient significativement supérieures aux frais. En général, les analystes proposent que le rachat de crédit n’est pas rentable si le nouveau taux pour le rachat crédit n’est pas suffisamment inférieur, 1% inférieur par rapport à l’ancien taux, pour que les frais divers engendrés par l’opération soient rentabilisés.

Au fait, les conditions du nouveau crédit, qu’est le rachat de crédit, dépendent du taux d’endettement, des revenus de l’emprunteur et surtout des anciens crédits à regrouper. A cet effet, il faut calculer d’abord le montant total de capital non remboursé. Il faut tenir compte du montant de 2 mois plus tard, car le délai d’exécution et de réalisation du rachat de crédit peuvent prendre 2 mois. Il ne faut pas biaiser les calculs à cause du moment réel de la réalisation de l’opération. Il est donc très important de calculer en bonne et due forme le montant encore dû, ainsi que la durée de remboursement restant à la date de mise en place effective de l’opération. En tout cas, le montant du capital restant dû ne doit pas être inférieur à 70.000€ à la date de l’opération qui doit se trouver, par ailleurs, dans la première moitié de la durée totale de remboursement.

En outre, il y a d’autres données à ne pas omettre pour le calcul des coûts du rachat de crédit, à savoir les pénalités pour remboursement anticipé, les frais de dossier ou frais de banque pour le montage du nouveau crédit, les frais de garanties du nouveau projet issu du rachat de crédit, les frais d’assurance qui concerne notamment le rachat de crédit.

Il est important de conscientiser l’emprunteur qu’il faut à tout prix compenser, par les économies réalisées, les pénalités de remboursement, les frais de dossier et les frais d’assurance.

La banque concurrente qui accepte de racheter les crédits en cours d’un emprunteur accepte également de rembourser chacun des créanciers par anticipation. Par principe, la banque d’origine n’accepte pas gratuitement de laisser partir son client, c’est pourquoi lors de la souscription du crédit immobilier initial, certaines clauses stipulent le versement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) dont l’emprunteur aurait dû calculer selon son projet. La pire situation pour l’emprunteur est que l’indemnité de remboursement anticipé n’était pas inscrite dans le contrat, d’où l’obligation de l’emprunteur qui demande un rachat de crédit de verser de pénalités de remboursement anticipé.

En général, les pénalités de remboursement anticipé représentent la somme des intérêts des six (6) mois à venir, ou bien, représentent au maximum 3% du capital restant dû. On peut choisir, entre ces deux sommes, le plus petit montant.

En outre, il y a d’autres astuces pour calculer les indemnités de remboursement anticipé. Par exemple, si parmi les crédits à regrouper, le montant des crédits à la consommation est prédominant, les indemnités de remboursement anticipé peuvent représenter 0,5% de la somme du capital restant dû, 1% au maximum. Sachez que les indemnités IRA peuvent être directement intégrées dans le nouveau et unique crédit. A noter également que l’emprunteur ne peut pas échapper, en aucun cas, aux pénalités de remboursement anticipé, c’est juste le mode de calcul qu’il faut observer, en se référant à l’Article R312-2 du Code de la Consommation.

Par définition, les frais de dossier représentent la rémunération de la banque, contre toutes les prestations offertes en faveur du client. Les frais de dossier de rachat de crédit sont systématiques comme toutes autres opérations de crédits. Pour le rachat de crédit, les frais peuvent aller entre1% et 7% du montant total des crédits regroupés. Si le dossier est bien ficelé et les garanties biens fondées pour convaincre la banque, celle-ci peut réduire ces frais, voire les supprimer. Par principe, les frais de dossier sont annoncés et font partie du TEG ou Taux Global Effectif, mais l’emprunteur n’a pas à payer à l’avance. C’est la banque qui fait la déduction lorsque le fond est débloqué. Au cas où le rachat de crédit n’aboutit pas, l’emprunteur ne paie aucun frais. De même pour la demande de devis, la prestation est gratuite.

Pour les novices en finances, passer par un courtier est un issu pour trouver une meilleure proposition de rachat de crédit. Ceci étant, en incluant dans les frais généraux les frais de courtage, sauf si le courtier est un mandataire de la banque où celle-ci se charge de la rémunération.

Si l’emprunteur doit payer lui-même les frais de courtage, ce serait un accord entre lui et le courtier de déterminer le taux ou le pourcentage de la commission par rapport au montant du projet de rachat de crédit. A titre d’information, le coût d’un courtage varie entre 1% et 5% du montant.

Les frais de courtage sont parfois gratuits pour un courtier en ligne. L’emprunteur n’a pas à payer de frais de courtage pour une simple demande d’informations, voire une étude de dossier. Les frais de courtage ne sont versés au courtier qu’après le déblocage du fonds.

Sachant que le rachat de crédit représente un nouveau contrat de prêt, l’ancienne ou les anciennes garanties sont supprimées et remplacées par une nouvelle garantie. La suppression passe par une étape de mainlevée qui nécessite le versement de frais. Par la suite, la banque concurrente qui accepte le rachat de crédit demande une garantie réelle nommée « Privilège du Prêteur de Deniers », notamment si l’emprunteur dispose d’un bien immobilier. Cette démarche requiert l’intervention d’un notaire. Tous les frais y afférent sont compris dans le montant global du rachat de crédit appelé frais d’hypothèque qui représentent environ 2% du montant total. C’est le notaire qui se charge de détailler selon les rubriques.

Si l’emprunteur ne dispose pas de bien immobilier pour servir de garantie hypothécaire, ou la garantie n’est pas suffisante par rapport au montant demandé, un tiers peut se porter caution où aucun frais n’est engendré.

Si l’emprunteur doit passer par un organisme de cautionnement, le versement d’une commission s’impose, par exemple auprès de « Crédit Logement » ou d’un autre organisme spécialisé. En sus, l’emprunteur doit participer à un fonds mutuel de garantie dont une partie lui sera restituée à la fin du contrat, environ 75% des cotisations versées.

En général, les frais de caution par une société spécialisée en cautionnement varient entre 2% et 3% du montant du rachat de crédit. Si l’organisme de cautionnement rachète à l’emprunteur son crédit déjà mis en place, il lui restitue une partie des fonds versés initialement.

L’assurance emprunteur peut être facultative, mais selon l’établissement de financement et selon le dossier de rachat crédit, il peut être exigé. En effet, le prix de l’assurance emprunteur est fonction de la situation personnelle du demandeur de rachat de crédit. La banque enquête sur son état de santé, de son âge, sur les garanties et sur tous les paramètres qui puissent garantir la solvabilité.

En outre, le coût de l’assurance emprunteur est calculé selon le montant du capital emprunté, soit le montant du capital dû, entre 0,18% et 0,7%. Le taux appliqué dépend de la société d’assurance. A noter que ce taux est très important dans le calcul du coût total du rachat de crédit.

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